www.1Hreality.cz

Daňové povinnosti spojené s vlastnictvím nebo s nakládáním s nemovitostmi nacházejícími se na území České republiky.

Upozornění na novelu zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí

Od 1.1.2004 dochází k zásadní změně v dani z převodu nemovitostí a to hlavně v oblasti podání daňového přiznání, placení daně a sazby daně.

Kterých převodů majetku se změny týkají:

převodů majetku, u nichž nastanou právní účinky úplatného převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitosti v době od 1.1.2004 a později (rozhodující je den podání návrhu na vklad do KN)

Hlavní změny:

podání daňového přiznání
daňové přiznání se podává nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí , příp. nastaly právní účinky jiného způsobu nabytí nemovitosti . Poplatník je povinen si v přiznání sám daň vypočítat
placení daně
daň je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání a platí se ve výši, jakou si poplatník na daňovém přiznání sám vypočítal
sazba daně
sazba daně je ve výši 3% z ceny nemovitostí (z kupní ceny či odhadní ceny v závislosti , která z nich je vyšší)

Pro převody uskutečněné do 31.12.2003 platí dosavadní právní úprava.

Daňové povinnosti spojené s vlastnictvím nemovitostí - stručný přehled nejobvyklejších případů a postup realizace:

1. Základní daní upravující daňové povinnost vlastníků nemovitostí je daň z nemovitostí (zákon 388/1992 Sb. ve znění p.p.)

2. Předmětem daně jsou pozemky a stavby, na něž bylo vydáno kolaudační rozhodnutí. Předmětem daně jsou i bytové jednotky.

3. Poplatníkem daně je vlastník pozemku, stavby nebo bytové jednotky.V případě spoluvlastnictví jsou poplatníkem daně všichni spoluvlastníci a platí daň společně a nerozdílně.

4. Daňové přiznání podává vlastník nemovitosti, který byl k 1.1.b.r. vlastníkem nemovitostí. Např. , pokud fyzická osoba zakoupí v únoru b.r. dům s přilehlými pozemky, stává se poplatníkem daně z nemovitostí až v roce následujícím , protože 1.1. roku, ve kterém nemovitosti zakoupila, nebyla vlastníkem těchto nemovitostí. Daňové přiznání podává až v roce následujícím.

5. Termín pro podání daňového přiznání je 31.ledna b.r. a to podle stavu, jak je uvedeno v bodě 4, k 1.1.b.r.

6. Daňové přiznání se podává finančnímu úřadu v jehož obvodu se přiznávané nemovitosti nacházejí. Pokud poplatník vlastní více nemovitostí v různých KU, podává více daňových přiznání.

7. Pokud nemovitost vlastní více spoluvlastníků, je vhodné určit zástupce, který podá jedno daňové přiznání za celou nemovitost.

8. Daň je povinen si poplatník sám vypočíst a uvést v daňovém přiznání. Rovněž uvede osvobození, pokud má na něj nárok. Nejčastějším důvodem pro osvobození je důvod uvedený v § 9, odst. 1g) podle kterého jsou osvobozeny stavby na dobu 15 let, počínaje rokem po vydání kolaudačního rozhodnutí , novostavby obytných domů ve vlastnictví fyzických osob a byty ve vlastnictví fyzických osob b novostavbách obytných domů, pokud slouží k trvalému bydlení vlastníků nebo osob blízkých.

9. Daň z nemovitostí je splatná:

· u poplatníků daně provozujících zemědělskou výrobu chov ryb ve dvou stejných splátkách a to nejpozději 31. 8. a 30. 11. b. r.

· u ostatních poplatníků ve čtyřech stejných splátkách a to nejpozději 31.5., 30.6.,30.9. a 30.11. b.r. Nepřesáhne-li daňová povinnost 1000,-Kč, platí se u všech poplatníků najednou a to nejpozději 31.5. b.r.

· Daň z nemovitostí se nevyměří, nepřesáhne-li daňová povinnost z nemovitostí nacházejících se v územním obvodu jednoho správce daně méně než 30,- Kč. Povinnost podat daňové přiznání ovšem trvá.

10. K úhradě daně z nemovitostí finanční úřad nezasílá platební výměry, je však zvyklostí zasílat drobným
Poplatníkům složenky k úhradě s předepsanou výší daně.

V případě, že je poplatník v prodlení s úhradou daně (daně z nemovitostí i daně z převodu nemovitostí), je mu za každý den prodlení počítáno penále z prodlení ve výši 0,1% z dlužné částky a to do dne úhrady včetně.

*****************************************************************************************

V případech, kdy uvažujete o koupi nemovitosti či bytu a chybí Vám potřebná finanční částka, můžete svou situaci řešit formou hypotéčního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření. Na rozdíl od běžného úvěru se obě formy liší tím, že jsou podporovány státem a daňově zvýhodněny.

Hypoteční úvěr

Co je to hypotéční úvěr:
Je to dlouhodobý úvěr, který musí být použit na investice do nemovitosti a zároveň musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti.

Komu je určen:
Je určen fyzickým osobám, občanům ČR, popřípadě osobám, které mají pobyt na území ČR. Společnou žádost o úvěr mohou předložit maximálně 4 spolužadatelé (2 domácnosti).

Výhody hypotéčního úvěru:
• rychlé řešení bytové situace
• minimální nárok na vlastní kapitál
• možnost rozložení splátek na delší časové období
• státní podpora a odečet úroků z daňového základu
• nízká úroková sazba
• možnost kombinace se stavebním spořením
• možnost zareagovat na výhodnou nabídku na trhu nemovitostí

Na co lze hypotéční úvěr použít:
• na koupi nemovitosti (rodinný dům, byt v osob.vlastnictví, pozemky, chaty, chalupy ...)
• na výstavbu nemovitosti, dostavbu nebo přístavbu
• na rekonstrukci, modernizaci a opravy (údržba) nemovitosti
• vypořádání spoluvlastnického podílu nemovitosti
• splacení dřívějších úvěrů, které byly prokazatelně použity na investici do nemovitostí

Jak je hypotéční úvěr zajištěn:
Hypotéční úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti (hypotékou), která se nachází na území ČR a je zapsána do katastru nemovitostí. Zpravidla je touto nemovitostí samotný objekt (i nově stavěný či kupovaný), na který se hypotéční úvěr použije.

Čím je omezena výše hypotéčního úvěru:
Výše hypotéčního úvěru je limitována hodnotou zastavených nemovitostí a schopností klienta úvěr splácet.

Jaké jsou lhůty splatnosti hypotéčního úvěru, jaká je úroková sazba:
Minimální a maximální doba splatnosti jsou individuálně stanoveny poskytovatelem hypotéčních úvěrů. Úroková sazba je stanovena individuálně na základě posouzení návratnosti a hodnoty zajištění úvěru nemovitosti.

Jak můžeme hypotéční úvěr čerpat, jak ho lze splácet:
Hypotéční úvěr lze čerpat buď postupně po dobu dvou let od podpisu smlouvy o hypotéčním úvěru (zejména v případech výstavby nemovitosti), nebo jednorázově (např. v případě financování koupě nemovitosti). U hypotéčních úvěrů, kterým bude přiznána státní podpora, je možné dobu postupného čerpání schválit do 4 let od data podpisu smlouvy. Splácení hypotečních úvěrů lze na základě požadavků klienta stanovit buď konstantními (anuitními) částkami, dále však i progresivně či degresivně.

Jak jsou hypotéční úvěry podporovány státem:
Bytová výstavba je podporována státem zejména formou příspěvku, tzv. úrokovou dotací. Tento příspěvek může obdržet každý občan ČR, který splní podmínky pro její získání a požádá o zprostředkování podpory hypoteční banku. Státní podpora hypotečních úvěrů výrazně sníží úrokové zatížení klienta. Státní podpora je vyplácena po dobu prvních 20 let trvání úvěru. Velmi závažným kladným impulsem k rozvoji hypoték bylo rozhodnutí umožňující odpočet úroků od daňového základu u občanů, kteří hypotékou řeší své vlastní bydlení. Výše úroků, odpočitatelných od základu daně, je limitována hranicí 300.000,- Kč ročně.

Jaké jsou legislativní podmínky poskytnutí státní podpory:
• Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů (276/1996 Sb., 70/1998 Sb., 226/1999 Sb.),
kterým se stanovuji podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby
• Novela č. 168/1998 Sb., kterou se mění a doplňuje zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů
• Nařízení vlády č. 148/1997 Sb., o poskytování bezúročné půjčky na bytovou výstavbu

Postup při realizaci hypotečního úvěru
• Nutná dokumentace k vyřízení hypotečního úvěru
• Výpis z katastrálního úřadu (ne starší jeden měsíc)
• Znalecký posudek (vypracován smluvním odhadcem)
• Snímek katastrální mapy
• Nabývací titul (listina, na základě které nabyl prodávající vlastnické právo k nemovitosti)
• Potvrzení o výši příjmu
• Měsíční výdaje

Pojištění hypotéky
Nemovitost, která je předmětem zajištění hypotéčního úvěru, musí být pojištěna proti živelním rizikům na takovou částku, aby v případě vzniku pojistné události mohla plně nahradit výši nákladů nutných k obnovení původního stavu nemovitosti. Banka může v některých případech požadovat i další druh pojištění např. uzavření životního pojištění klienta.

Stavební spoření

Chcete-li koupit byt v osobním vlastnictví, popřípadě nabýt členská práva a povinnosti k družstevnímu bytu z naší nabídky prostřednictvím stavebního spoření, je třeba doložit následující doklady:

u bytů družstevních:
• kopie nájemní smlouvy
• smlouva o smlouvě budoucí o převodu členských práv a povinností s ověřenými podpisy (smlouvu Vám připraví naše realitní kancelář)
• potvrzení o výši příjmu, 3 výplatní lístky všech účastníků (žadatel,spoludlužník,ručitel)

u bytů v osobním vlastnictví:
• výpis z katastru nemovitostí
• nabývací titul (listina na základě které nabyl prodávající vlastnické právo k nemovitosti)
• smlouva o budoucí kupní smlouvě (smlouvu Vám připraví naše realitní kancelář)
• kupní smlouva (smlouvu Vám připraví naše realitní kancelář)
• potvrzení o výši příjmu, výplatní lístky

Doporučíme Vám zástupce příslušné stavební spořitelny, který Vás po celou dobu vyřizování bude provázet. Veškeré podklady mu odevzdáte a nejpozději do 8 týdnů od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí by se tato transakce měla ukončit, a to včetně vyplacení finančních prostředků stavební spořitelnou.

Základní informace o stavebním spoření:
Stavební spoření stát podporuje 25% z ročně naspořené částky, maximálně však z 18.000,- Kč, tj. každý rok Vám může přispět částkou až 4 500,- Kč. Své vklady maximálně výhodně zhodnocujete a současně chráníte proti inflaci. Výnosy ze stavebního spoření jsou osvobozeny od daní, a proto efektivní úroková míra při pěti letech spoření a nečerpání úvěru činí až 14 %. Veškeré peníze ze svého účtu, tj. včetně úroků a státních podpor můžete po pěti letech spoření použít jakýmkoliv způsobem a bez omezení.

Úvěr získáte za výhodný úrok již od 5,5%.

Úroky z úvěrů ze stavebního spoření i z překlenovacích úvěrů můžete odepsat od daňového základu.

Splátky úvěru si můžete rozložit libovolným způsobem. Doba splatnosti úvěru je podle zvolené varianty stavebního spoření až 16 let.

Základní zásady pro poskytování překlenovacích úvěrů a úvěrů ze staveb. spoření
• zůstatek na účtu stavebního spoření je minimálně 20 % cílové částky (u koupě nemovitosti a bytu v osobním vlastnictví, 30% u koupě členských práv a povinností k družstevnímu bytu)
• dosažení minimální výše hodnotícího čísla
• písemné přijetí přidělení cílové částky
• úvěr ze stavebního spoření se rovná rozdílu mezi cílovou částkou a zůstatkem na účtu ke dni přidělení cílové částky
• minimální výše úvěru je jedna umořovací splátka
• úvěr je účelově určen k financování bytových potřeb účastníka stavebního spoření vymezených v § 6 zákona č. 96/1993 Sb. o stav. spoření • u úvěru ze stavebního spoření je doba spoření min. 24 měsíců a naspořená částka 40%

Bytovými potřebami se myslí:
• získání bytu
• výstavba nebo koupě stavby pro bydlení
• koupě vlastního pozemku za účelem stavby pro bydlení nebo stavebního pozemku, na kterém se nachází stavba pro bydlení, nebo na kterém bude do 4 let postavena stavba pro bydlení
• změna, modernizace a údržba bytu
• modernizace stavby pro bydlení nebo její části, včetně úhrady případného podílu na úpravách společných částí
• stavební úprava nebytového prostoru na byt
• úhrada závazků souvisejících s výše uvedenými účely s výjimkou pokut a dalších sankcí uložených účastníkovi za porušení jeho povinností při řešení jeho bytových potřeb

Pojištění nemovitosti

Pojištění obytných budov a souvisejících staveb je vhodné nejen pro rodinné domky, ale i pro bytové (činžovní) domy, rekreační chaty a navíc pro související stavby, jakými jsou například bazény, skleníky, garáže nebo opěrné zdi a ploty.

Prohlídka místa pojištění a pojišťovaných staveb (kromě výjimečných případů) není nutná, pojistnou smlouvu můžete proto uzavřít i u přepážky dané pojišťovny.

Základní pojištění kryje škody způsobené:
• požárem, výbuchem, přímým úderem blesku, pádem letadla, případně jeho části nebo nákladu
• povodní nebo záplavou
• vichřicí nebo krupobitím
• sesouváním půdy, zřícením skal nebo zemin, sesouváním nebo zřícením sněhových lavin
• pádem stromů, stožárů nebo jiných předmětů
• tíhou sněhu nebo námrazy
• zemětřesením
• vodou vytékající z vodovodních zařízení
• přetlakem nebo zamrzáním vody
• odcizením věcí krádeží, vloupáním nebo loupeži
• úmyslným poškozením nebo úmyslným zničením věcí

Hlavní přednosti tohoto pojištění:
• výše pojistného závisí na výši pojistné částky, kterou si určíte sami podle své pojistné potřeby
• základní rozsah pojištění představuje standardní pojistnou ochranu
• srozumitelnost smluvních ujednání umožňuje snadnou orientaci v dané problematice
• zároveň s tímto pojištěním si můžete sjednat připojištění odpovědnosti za škodu občana, vlastníka, držitele, nájemce nebo správce nemovitosti.

Jakou částku dostanete v případě pojistné události?
Pojistné plnění je poskytováno v tzv. nových cenách. To znamená, že pojišťovna vyplatí plnění ve výši ceny, za kterou je možné v době pojistné události následky škody odstranit (např. v případě úplného zničení stavby budou z pojištění uhrazeny náklady na postavení stavby nové).
V případech, kdy bezprostředně před vznikem pojistné události byla hodnota pojištěné budovy nižší než 30 % z její nové hodnoty, je pojistné plnění poskytováno v ceně věci bezprostředně před pojistnou událostí (tzn. z její aktuální hodnoty je odečtena částka odpovídající opotřebení).

Pojištění domácnosti
Pojištění domácnosti vám poskytne pojistnou ochranu proti běžným rizikům spojeným s provozem domácnosti. Nově Vám navíc umožní sjednat připojištění stavebních součástí či připojištění bytů v osobním vlastnictví.
Prohlídka místa pojištění opět (kromě výjimečných případů) není nutná, pojistnou smlouvu můžete proto uzavřít i na daném pracovišti.

Přednosti tohoto pojištění:
• výše pojistného závisí na výši pojistné částky, kterou si určíte sami podle své pojistné potřeby
• základní rozsah pojištění představuje standardní pojistnou ochranu
• připojistit je možné věci, které jsou v základním rozsahu pojištění omezeny limitem plnění (např. starožitnosti, umělecké předměty, peníze, audio a videotechniku, hudební nástroje, jízdní kola apod.)
• předmětem připojištění mohou být i další věci (jako např. věci svěřené zaměstnavatelem k výkonu povolání), stejně jako další místa (např. nebytové prostory), která se zvlášť definují v pojistné smlouvě.
• srozumitelnost smluvních ujednání umožňuje snadnou orientaci v dané problematice.
• zároveň s pojištěním domácnosti si můžete sjednat připojištění odpovědnosti za škody z běžného občanského života

Jakou částku dostanete v případě pojistné události?
V případě požáru, výbuchu nebo pádu letadla je plnění poskytováno v tzv. nových cenách bez ohledu na opotřebení věci. To znamená, že pojišťovna vyplatí plnění ve výši ceny věci (stejných parametrů, výkonů apod.), za kterou je možné ji zakoupit v době pojistné události. Při pojistných událostech způsobených ostatními výše uvedenými vlivy je pojistné plnění vyplaceno rovněž v nových cenách kromě případů, kdy bezprostředně před vznikem pojistné události byla hodnota pojištěné věci nižší než 50% z aktuální ceny. V tom případě je pojistné plnění poskytnuto v ceně věci bezprostředně před pojistnou událostí (tzn. z její aktuální hodnoty je odečteno opotřebení). Vámi stanovená pojistná částka, kterou jste určili na základě hodnoty svého majetku, představuje horní hranici plnění pojišťovny.